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来源:   作者:   发布日期:2020-06-12

为妥善处理开发商逾期交房、逾期办证违约责任纠纷案件,统一全省法院审理此类案件的法律适用标准和裁判尺度,提高审判质量,6月10日,江西省高级人民法院发布了《全省各级法院在审理开发商逾期交房和逾期办证违约责任纠纷时参考适用》,系全国首家法院。根据《中华人民共和国民法总则》《中华人民共和国合同法》《中华人民共和国房地产管理法》《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》等法律、司法解释的有关规定,结合审判经验和我省实际情况,制定本指引。


【适用案件范围】

本指引所指的开发商逾期交房、办证违约责任纠纷是指自然人因购买商品房与开发商签订商品房预售合同或销售合同后,开发商未能在合同约定的时间向购房人交付房屋、办理房屋产权证,引发的购房人起诉开发商,要求开发商承担逾期交付房屋和逾期办证违约责任的纠纷。法人和非法人组织与开发商之间因购买商品房逾期交房、办证发生的纠纷可以参考本指引处理。


【商品房交付条件】

开发商向购房人交付的房屋应当经过建设工程竣工验收合格并已完成建设工程竣工验收备案登记。合同约定的交付条件高于该标准的,以合同约定为准;合同约定的交付条件低于该标准的,按该标准认定。

【商品房交付与接收】

开发商交付的房屋未完成建设工程竣工验收备案登记的,购房人有权拒绝接收。开发商以购房人已接收房屋为由主张不承担逾期交房违约责任的,不予支持,但购房人明知或应当知道房屋尚未取得竣工验收备案登记的事实且同意接收房屋的除外。对购房人是否明知或应当知道上述事实的举证责任,由开发商承担。开发商在交付房屋时未依照合同约定向购房人提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》等文件的,购房人有权拒绝接收。购房人接收房屋后又以开发商未能依约提供上述文件为由,要求开发商承担逾期交房违约责任的,不予支持。开发商通知购房人接收房屋,购房人有证据证明房屋有明显质量问题,影响到正常使用的,可以拒绝接收并要求开发商维修。因房屋质量问题导致迟延交付的,开发商应承担逾期交房的违约责任。


【逾期交房违约金的调整】

合同约定的逾期交房违约金每日标准在已付购房款或房屋总价款的万分之一至万分之三(均含本数)范围内的,开发商主张约定过高请求调整的,原则上不予支持。购房人认为该约定低于其实际损失请求调整并举证证明的,可按实际损失予以调整。合同约定的逾期交房违约金每日标准低于万分之一或高于万分之三的,当事人请求调整的,可结合合同履行情况、违约方的过错程度、违约时间的长短、合同的预期利益、双向义务是否对等、社会经济发展等综合因素,根据公平原则和诚实信用原则,酌情调整到日万分之一至万分之三的范围内。对方当事人举证证明约定的违约金合理,无需调整的除外。合同约定的逾期交房违约金并非以日为标准计算,而是按购房款固定比例计算的,应根据《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条对该条款效力进行审查。按固定比例计算违约金数额极低的,可认定为开发商免除或限制自己责任的无效格式条款,逾期交房违约金按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条合同没有约定违约金数额或损失赔偿计算方法的规定处理。合同对逾期交房违约金在约定了按日计算的同时还约定了最高限额的,认定的违约金数额远超该限额的,按认定的违约金数额确定。 


【逾期办证的认定】

开发商在合同约定期限内未向不动产登记机关报送办理房屋不动产权登记所需的全部资料的,购房人请求开发商承担逾期办证违约责任的,应予支持。因办理房屋不动产权登记需要购房人配合提供相关资料,购房人拒绝提供或逾期提供导致开发商迟延向不动产登记机关报送的,购房人请求开发商承担逾期办证违约责任的,不予支持。【逾期办证违约金的调整】开发商交房和办证均构成逾期时,购房人主张逾期交房违约金和逾期办证违约金的,应予支持。合同约定的逾期办证违约金每日标准在已付购房款或房屋总价款万分之零点五至万分之一点五(均含本数)范围内的,开发商主张约定过高请求调整的,原则上不予支持。购房人认为该约定低于其实际损失请求调整并举证证明的,可按实际损失予以调整。合同约定的逾期办证违约金每日标准低于万分之零点五或高于万分之一点五的,当事人请求调整的,可结合合同履行情况、违约方的过错程度、违约时间的长短、合同的预期利益、双向义务是否对等、社会经济发展等综合因素,根据公平原则和诚实信用原则,酌情调整到日万分之零点五至万分之一点五的范围内。对方当事人举证证明约定的违约金合理,无需调整的除外。合同约定的逾期办证违约金并非以日为标准计算,而是按购房款固定比例计算的,应根据《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条对该条款效力进行审查。按固定比例计算违约金数额极低的,可认定为开发商免除或限制自己责任的无效格式条款,逾期办证违约金按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款合同没有约定违约金的规定处理。合同对逾期办证违约金在约定了按日计算的同时还约定了最高限额的,认定的违约金数额远超该限额的,按认定的违约金数额确定。


附:《合同法》

第三十九条 采用格式条款订立合同的,提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务,并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款,按照对方的要求,对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定,并在订立合同时未与对方协商的条款。

第四十条 格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的,或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的,该条款无效。

附:《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定,合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的,可以按照已付购房款总额,参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。

【开发商免责情形】


开发商主张免除逾期交房、办证的全部或部分违约责任的,存在下列情形的,可予以支持:

(一)因灾害性天气、突发性公共卫生事件造成逾期交房或办证;
(二)因履行商品房买卖合同期间国家或地方法律、法规及政策变化造成开发商逾期交房或办证;
(三)因执行行政命令造成逾期交房或办证,但行政命令系因开发商原因造成的除外;
(四)因不能预见、不能避免且不能克服的其他客观情况导致逾期交房或办证,或合同中约定的其他免责情形。

开发商因上述免责情形不能履行合同的,应当及时通知购房人,以减轻可能给购房人造成的损失。购房人要求开发商承担未及时通知而造成的扩大损失的,应予支持。开发商提出逾期交房或办证免责抗辩的,应当就存在法定或约定的免责事由,且该免责事由与违约行为之间存在因果关系及原因力大小承担举证责任。


【诉讼时效】

购房人主张逾期交房或办证违约金的,应当自合同约定的交房或办证期限届满的次日起计算诉讼时效期间。购房人举证证明存在向开发商提出过交房或办证请求等诉讼时效中断情形的,违约金请求权的诉讼时效期间重新计算。开发商未在一审法庭辩论终结前提出时效抗辩,在二审、再审审理过程中再提出时效抗辩的,不予支持。

【适用效力】

本审判指引供全省各级法院在审理开发商逾期交房和逾期办证违约责任纠纷时参考适用。
法律、司法解释对本审判指引涉及的相关问题有新规定的,按照新规定处理。



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