汇都律师法律视角解读：疫情中房租能否减免？租赁合同能否解除？

　　　注：本文“疫情”这个单一因素作为法定事由时，减免租赁的具体法律依据，同时不考虑合同已有明确约定（按照合同约定操作即可）或者出租人同意减免租金的情况。

    2020年元月自武汉新型冠状病毒疫情爆发以来，全国高度关注重视，从中央到基层组织、社会个体，从上而下的采取了各式各样的措施来减缓疫情的蔓延，例如，春节不出门，不聚餐，推行网上拜年，勤洗手、外出消毒等各项举措。这一系列的措施对人们的正常生活带来了严重的影响，其中影响较大的有学校延长开学 、职工延长复工、部门娱乐性场所的暂时关闭等等，那么，在此“特殊情况”下导致租户们租赁的房屋、商铺等面临到期、延期、续租等等情况，租户的房租是否可以减免？租赁合同在此期间能否解除？这些面临的问题在法律上能否得到解答？

 众所周知，在2003年非典型肺炎疫情期间，北京市国土资源和房屋管理局发布的《关于在防治非典型肺炎疫情期间减免房屋租金有关问题的通知》中第三条、第四条、第六条中均作出明确规定，内容如下：

 第三条 商业、服务业、餐饮业、娱乐场所等受疫情影响经营困难的，是指按月核算经营亏损或主营业务收入低于正常经营50%以上的，并经市或区县商业行政主管部门认定的单位。

 第四条承租市及区县属国有资产类经营用房以外的其他经营性用房的，由租赁双方协商租金减免数额或者缓交租金。

第六条凡减免租金的，租赁双方应签订减免租金协议，并由出租方在当日向区县国土房管局备案，其中属于涉外租赁的向市国土房管局备案。

　　在疫情中，减免房屋租金的法律依据是什么？

　　（一）不可抗力

　　根据我国《民法总则》以及《合同法》的规定，不可抗力指的是不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。笔者认为，“疫情”本身属于典型的不可抗力，但应当根据影响大小、因果关系等因素在个案中灵活适用。对此最高院早在2003年的“非典疫情”期间就作出了明确的指导性意见，在此不在赘述。因此在一定条件下，承租人可依据《合同法》第一百一十七条之规定，要求减免租金。

　　（二）公平原则或情势变更

　　疫情属于不可抗力并无疑问，但是否影响到租赁合同的实际履行却需要根据实际情况进行分析。如政府未强制关停，但是经营确受疫情影响，且继续经营可能会造成人群聚集、疫情传播且明显对承租人不利的场所，如酒吧、舞厅、酒楼等，如此时承租人选择不继续使用租赁房屋，则承租人也可根据公平原则或情势变更来要求减免部分租金。

　　在疫情中，所有的房屋租金都可以要求减免么？

　　疫情这个不可抗力是绝对的，但是要想在房屋租赁法律关系中援引不可抗力作为减免租金的法定事由，是相对的，是需要满足一定条件的。

　　（一）承租人仍继续使用租赁物用于经营，但受疫情影响收益明显减少甚至亏损的，可请求减免部分租金。

　　（二）承租人仍继续使用租赁物用于经营，疫情并未导致其收益明显减少的，不可请求减免租金

 （三）承租人在疫情期间使用用于居住功能的租赁物的，不可主张减免租金。

　　（四）因疫情原因导致承租人在疫情期间无法使用用于居住功能的租赁物的，可主张减免租金。

 （五）对于租赁房屋的用途为用于生产经营，已有明确行政管控政策导致无法实现使用目的，则应当免除租金。